Preventivi, calcoli e scelta dell'avvocato
Sfratto per morosità: costi dell'avvocato, convalida ed esecuzione del rilascio
Quanto costa sfrattare un inquilino moroso: intimazione e convalida, termine di grazia, decreto per i canoni ed esecuzione del rilascio, con esempio.
Lo sfratto per morosità si fa con il procedimento per convalida previsto dagli articoli 657 e seguenti del codice di procedura civile: l'avvocato del proprietario notifica all'inquilino un'intimazione di sfratto con citazione per l'udienza di convalida. Se l'inquilino non si presenta o non si oppone, il giudice convalida e il proprietario ottiene un titolo per liberare l'immobile. Il costo complessivo dipende da due fattori che il proprietario non controlla: se l'inquilino si oppone (la causa diventa ordinaria) e se lascia l'immobile spontaneamente (altrimenti serve l'esecuzione con l'ufficiale giudiziario, a volte con più accessi). Per questo è utile ragionare per fasi, con un preventivo che le distingua.
Le fasi dello sfratto e i relativi costi
| Fase | Cosa succede | Costi principali |
|---|---|---|
| Diffida all'inquilino | Richiesta formale dei canoni arretrati | Compenso contenuto |
| Intimazione e citazione per la convalida | Notifica dell'atto, iscrizione a ruolo | Compenso, contributo unificato ridotto, notifiche |
| Udienza di convalida | Convalida, termine di grazia o opposizione | Compenso per l'udienza |
| Decreto ingiuntivo per i canoni | Spesso richiesto insieme alla convalida | Compenso, spese liquidate a carico dell'inquilino |
| Esecuzione del rilascio | Precetto, avviso di sloggio, accessi dell'ufficiale giudiziario | Compenso per l'esecuzione, diritti dell'ufficiale giudiziario, eventuale fabbro e trasloco dei beni |
| Recupero dei canoni | Pignoramento di stipendio o conto | Costi dell'esecuzione, spesso infruttuosa se l'inquilino è insolvente |
I parametri forensi hanno una tabella specifica per i procedimenti di convalida, che il giudice usa quando liquida le spese a carico dell'inquilino.
Le regole che allungano i tempi
- Termine di grazia. Per le locazioni abitative, l'articolo 55 della legge 392/1978 consente all'inquilino di sanare la morosità all'udienza, pagando canoni, interessi e spese, o di chiedere un termine per farlo, fino a 90 giorni (prorogabili in situazioni di particolare difficoltà previste dalla norma). La sanatoria non può essere usata più di un numero limitato di volte nell'arco di quattro anni.
- Opposizione. Se l'inquilino si oppone con eccezioni fondate su prova scritta, il giudice non convalida subito e la causa prosegue con il rito delle locazioni: a quel punto può essere richiesta la mediazione obbligatoria, che non si applica alla fase di convalida.
- Esecuzione. Dopo la convalida, il rilascio segue il precetto e l'avviso dell'ufficiale giudiziario. Se l'inquilino non lascia l'immobile, possono servire più accessi e l'assistenza della forza pubblica.
Esempio di calcolo
Esempio illustrativo, compensi ipotetici. Un appartamento affittato a 700 euro al mese, con quattro mensilità arretrate (2.800 euro).
| Voce | Importo ipotetico |
|---|---|
| Intimazione e convalida, con richiesta di decreto per i canoni | 900 euro di compenso |
| Esecuzione del rilascio con due accessi | 700 euro di compenso |
| Contributo unificato, anticipazione forfettaria e notifiche | ipotesi 200 euro |
| Diritti dell'ufficiale giudiziario, fabbro, eventuale custodia dei beni | ipotesi 300 euro |
Compenso 1.600 euro, in regime ordinario 1.600 × 1,459 ≈ 2.334 euro; con 500 euro di spese vive il totale anticipato è di circa 2.834 euro. Le spese liquidate dal giudice sono a carico dell'inquilino, ma se è insolvente il proprietario non le recupera, così come i canoni arretrati.
Il calcolo con lo strumento Conviene fare causa? qui va letto al contrario: lo sfratto non serve tanto a recuperare i 2.800 euro, quanto a fermare la perdita dei canoni futuri. Ogni mese di ritardo nell'avvio costa un altro canone.
Fisco: i canoni non incassati
I canoni di locazione abitativa non percepiti possono non concorrere al reddito del proprietario a determinate condizioni: per i contratti stipulati dal 2020 è sufficiente, secondo le regole introdotte dal decreto legge 34/2019, dimostrare la mancata percezione con l'intimazione di sfratto per morosità o l'ingiunzione di pagamento. Verifica le condizioni aggiornate sul sito dell'Agenzia delle Entrate o con il tuo consulente fiscale: è un aspetto che riduce il costo complessivo della morosità.
Come ridurre costi e tempi
- Agire presto: avvia la procedura dopo pochi mesi di morosità, non dopo un anno.
- Contratto registrato e in ordine: è il presupposto della procedura.
- Documentare i pagamenti mancati: estratti conto, comunicazioni.
- Valutare un accordo per il rilascio spontaneo con una data certa, magari rinunciando a parte degli arretrati: spesso costa meno di un'esecuzione con più accessi.
- Chiedere il preventivo per fasi, con l'esecuzione indicata separatamente; se l'inquilino si oppone, i costi si avvicinano a quelli dell'esempio di causa civile.
- Controllare la polizza casa: alcune polizze o garanzie per i proprietari includono la tutela legale per le vertenze di locazione.
Per confrontare le proposte torna alla guida su come leggere il preventivo; se vuoi recuperare anche i canoni arretrati, leggi quella su recupero crediti e decreto ingiuntivo.
Domande frequenti
Quanto tempo ci vuole per uno sfratto?
Dipende dal tribunale, dall'eventuale termine di grazia o opposizione e dalla fase esecutiva, che spesso è la più lunga. Chiedi all'avvocato una stima basata sull'esperienza nel tribunale competente.
Le spese dello sfratto le paga l'inquilino?
Il giudice le pone di regola a carico dell'inquilino moroso. Il proprietario però le anticipa e le recupera solo se l'inquilino ha beni o redditi pignorabili.
Serve la mediazione prima dello sfratto?
No per la fase di convalida. Se però la causa prosegue con il rito ordinario dopo l'opposizione, in materia di locazione la mediazione è condizione di procedibilità.
Posso usare la cauzione per coprire i canoni?
La cauzione garantisce gli obblighi dell'inquilino e si regola alla fine del rapporto; l'uso anticipato va valutato con l'avvocato, perché incide sui conteggi della morosità.
Fonti ufficiali
- Normattiva — codice di procedura civile, artt. 657-669 e 605-611; legge 392/1978, art. 55; D.Lgs. 28/2010
- Agenzia delle Entrate — canoni di locazione non percepiti e tassazione
- Ministero della Giustizia — uffici giudiziari e ufficiali giudiziari
